Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как получить компенсацию?

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – советы юриста в 2018 году

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» № 214-ФЗ предусматривает несколько механизмов защиты обманутых дольщиков, которые не могут получить свое жилье в установленный срок.

Как получить неустойку?

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ возможно по истечении двух месяцев с даты, заявленной в договоре долевого участия в строительстве, которая оговаривалась как окончание работ и сдача квартиры под ключ. Тогда дольщик в соответствии со ст. 6 Закона может потребовать у застройщика выплатить неустойку за каждый день просрочки.

Просрочка отсчитывается со дня, следующего за тем, когда застройщик должен был передать ключи дольщикам. Или же дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, потребовать возврата уплаченной по договору суммы и процентов за пользование денежными средствами со дня их внесения в счет оплаты цены по договору (ст. 9 Закона).

Компенсация за просрочку сдачи дома по ДДУ рассчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования от суммы по договору. Например, если внесенная сумма составляет 5 000 000 рублей, то за каждый день просрочки застройщик должен будет платить 2 400 рублей, т.к. ставка равна 7,25 % (7,25% / 150 = 0,048 %).

Если дольщик расторгает договор и не указывает денежные требования, застройщик обязан внести на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сумму по договору, и проценты за пользование денежными средствами.

Если в добровольном порядке застройщик не выплачивает неустойку, дольщик вправе подать исковое заявление. Неустойка по ДДУ взыскивается через суд. И, хотя победа дольщиков в таких процессах - не исключение, суды обычно выносят решение в пользу дольщика, снижая размер неустойки по ст. 333 ГК РФ, а это становится предметом дальнейшего разбирательства.

Однако недавнее Определение Верховного суда РФ по делу № 32-КГ17-15 от 1 августа 2017 года, похоже, поставило точку в вопросах применения данной статьи в подобных делах.

Какова позиция ВС РФ по неустойке, взыскиваемой с застройщика?

В указанном деле, которое рассмотрела Коллегия по гражданским делам ВС РФ, застройщик объяснил просрочку передачи квартиры виной органов местного самоуправления, которые отозвали решение о вводе дома в эксплуатацию. Кроме того, застройщик подал встречный иск к дольщику о признании недействительным отказа от ДДУ.

И суд первой инстанции, и апелляционный суд встали на сторону дольщика, но он нигде не смог добиться выплаты причитающихся ему процентов в заявленной сумме.

Суд первой инстанции снизил ее, так как посчитал, что застройщик не должен столько платить, если срок сдачи квартиры был сдвинут не по его вине.

В суде апелляционной инстанции истец также не добился присуждения требуемой суммы. Хотя при этом суд отметил, что обстоятельства, из-за которых дом сдали позже, не могут повлиять на право отказаться от договора, но посчитал, что они могут повлиять на размер неустойки в сторону уменьшения. А это уже противоречит положениям гражданского законодательства, которое устанавливает ответственность предпринимателей независимо от наличия их вины в нарушении обязательства.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов, указав, что ст. 333 ГК РФ в делах о защите прав потребителей может применяться только в исключительных случаях несоразмерности и только по заявлению стороны, к которой предъявлено требование об уплате неустойки.

Безусловное освобождение от ответственности виде неустойки полностью или частично возможно только при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В остальных случаях суды должны мотивировать свое решение.

Однако этого сделано не было. Также не было установлено наличие каких-либо исключительных обстоятельств, препятствующих сдаче объекта, как не было и заявления ответчика о снижении неустойки. С учетом данных разъяснений дело должно быть вновь рассмотрено судом апелляционной инстанции.

Когда еще можно отказаться от ДДУ и потребовать деньги?

Дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве не только, когда обязательство по передаче квартиры не исполнено в течение двух месяцев с даты, установленной договором, но в следующих случаях:

  • если объект строительства сдан с недостатками, которые делают его непригодным для использования;
  • при прекращении или приостановлении строительства, когда просрочка становится очевидной;
  • при существенном изменении проектной документации или изменении назначения общего имущества;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В случае фактической просрочки передачи квартиры дольщику отказаться от договора довольно просто - достаточно направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения.

В течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора дольщику должны вернуть деньги за квартиру и проценты за пользование средствами со дня внесения. При просрочке застройщики могут направить соглашение о переносе сроков сдачи объекта. Подписав его, дольщик имеет право взыскать неустойку только за тот период времени, который прошел со дня, когда он должен был получить квартиру, до факта подписания соглашения, если в самом соглашении нет условия об освобождении застройщика от ответственности. В остальных случаях отказ от договора происходит в судебном порядке, но после направления застройщику письменной претензии.

Что может помешать дольщику вернуть деньги?

Если просрочка передачи квартиры вызвана уклонением дольщика от подписания передаточного акта, это будет расцениваться, как недобросовестное поведение. В таких случаях застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (ч. 2 ст. 6 ФЗ-214).

Причиной для отказа во взыскании неустойки может стать отказ дольщика от подписания акта передачи объема, если для этого нет законных оснований.

Со стороны застройщика может быть использован такой прием, как указание в договоре не даты, а срока передачи квартиры, то есть периода времени с окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, который может достигать 6 месяцев.

Также застройщик может оспорить правомерность отказа дольщика от принятия квартиры по акту, подав встречный иск, и просить суд снизить размер неустойки и штрафа с применением ст. 333 ГК РФ.

Если у вас еще остались вопросы о том, как взыскивается неустойка по ДДУ в 2018 году с застройщика, задайте ее через форму на сайте.

  • Просмотров: 75
  • Комментариев: 0

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Комментарии (0)