Ипотека в силу закона и договора: особенности и отличия

Ипотека в силу закона и договора – что означает и какая разница данных видов ипотек

Вопросы, связанные с оформлением ипотеки в силу закона и договора, вызывают множество проблем и споров. Это связано с достаточно размытой гранью между применяемыми терминами. В рамках настоящей статью проанализируем, что означает ипотека в силу закона, каковы особенности, случаи применения и чем отличается ипотека в силу договора от предусмотренной законом.

Ипотека в силу закона

Правильное определение термина ипотека в силу закона, что это значит и какими нормами регулируется, возможно только при верном использовании следующих базовых финансовых определений:

  • ипотека;
  • ипотечный кредит (заем).

Многие граждане неверно отождествляют указанные понятия и предполагают, что в обоих случаях речь идет об оформлении кредита для покупки жилья, что характерно только для ипотечного кредита.

Ипотека — это один из способов обеспечения исполнения обязательств по соглашению, в том числе кредитному, в рамках которого недвижимое имущество передается в залог. Собственник такого имущества фактически лишен права распоряжаться им без получения согласия залогодержателя, а именно совершать сделки купли-продажи, мены, дарения и прочие.

Обязательства в силу закона основаны на действии нормативных актов, устанавливающих независимо от желания сторон обязанность передать недвижимость в залог. Нормативную основу подобных отношений составляют:

Гражданский кодекс РФ;

  • Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утрачивает силу в полном объеме с 01.01.2020 г.).

Из смысла указанных норм можно сделать вывод, что ипотека в силу закона обладает следующими характерными признаками:

  • кредитором и залогодержателем выступает банк или иная кредитная организация;
  • недвижимое имущество приобретается за счет заемных средств;
  • условия и требования о залоге содержит кредитный договор;
  • для регистрации залогодатель или залогодержатель должен подать заявление на ипотеку в силу закона и предоставить кредитный договор, на основании которого в государственный реестр вносятся сведения о сторонах;
  • регистрация права собственности на приобретенный объект и залоговое обременение осуществляется одновременно.

Проведенный анализ позволяет классифицировать виды ипотеки в силу закона в зависимости от оснований возникновения:

  • использование кредитных средств при покупке недвижимого имущества на этапе строительства — несмотря на отсутствие объекта имущества на момент оформления кредитного соглашения предполагается передача его в залог;
  • оформление кредита на приобретение готового объекта недвижимости — регистрация прав залогодержателя осуществляется в момент перехода прав на имущество залогодателю;
  • вытекающие из условий ренты;
  • иные случаи, прямо предусмотренные нормами права.

Отметим, что на стороны распространяется специальный льготный режим, который освобождает при регистрации от уплаты госпошлины.

Ипотека в силу договора

Закон хотя и упоминает вид залога имущества, вытекающий из условий договора, но четко не регламентирует его и не содержит понятия что такое ипотека по договору. Из смысла указанных выше норм следует понимать все виды залога недвижимого имущества, не обладающие признаками ипотеки, устанавливаемой на законодательном уровне.

Залог, вытекающий из соглашения, может возникнуть в различных ситуациях, например, при оформлении займа либо являться гарантией по исполнению иных обязательств. Независимо от основания возникновения залоговых обязательств должен быть заключен отдельный самостоятельный договор об ипотеке, содержащий сведения о сторонах и объекте залога.

Регистрация обременения осуществляется в соответствии со следующими правилами:

  • требуется совместное заявление от залогодателя и залогодержателя либо заявления нотариуса, который удостоверил соглашение;
  • данные в ЕГРН вносятся в строгом соответствии с оформленной сделкой;
  • регистрация осуществляется отдельно и не предполагает изменение права собственности и иных вещных прав на объект;
  • внесение записи в госреестр осуществляется после оплаты госпошлины — 1000 рублей (п. 28 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Передача имущества в залог осуществляется в добровольном порядке, например, для получения большей суммы потребительского кредита или оформление займа с минимальной процентной ставкой.

Отличительные особенности

Верная классификация сложившихся правовых отношений в рамках залоговых обязательств позволит не только зарегистрировать обременение по правилам, но и определить необходима ли уплата госпошлины в конкретном случае.

Для легкого восприятия отличительные особенности представлены таблицей.

  Ипотека в силу закона Ипотека в силу договора Основание возникновения Кредитное соглашение, устанавливающее законное требование о залоге. Договор об ипотеке (залоге) Цель займа Денежные средства предоставляются исключительно на приобретение недвижимости (квартира, дом, коммерческие помещения). Кредит выдается на любые цели, в том числе не связанные с недвижимым имуществом (развитие бизнеса, отдых, обучение и другие). Возникновение прав на имущество, передаваемое в залог В собственность недвижимое имущество оформляется одновременно с регистрацией обременения. На момент оформления залога имущество принадлежит залогодателю.

Оформление ипотеки в силу закона актуально по всем ипотечным займам, включая оформляемым по специальным государственным программам. Обременение имущества по правилам ипотеки в силу договора используется представителями крупного и среднего бизнеса для открытия кредитной линии или получения займов на развитие своей деятельности, а также физическими лицами при взаимном кредитовании под залог недвижимого имущества.

  • Просмотров: 538
  • Комментариев: 0

Вы должны авторизоваться, чтобы оставлять комментарии.

Комментарии (0)